재산세와 종부세 차이점과 납부 기준 | 2026 최신 정리

재산세와 종합부동산세는 모두 부동산을 보유할 때 나올 수 있는 세금이지만, 같은 세금은 아닙니다. 재산세는 지방세로서 비교적 넓게 부과되고, 종부세는 일정 기준을 넘는 고가 주택·토지 보유자에게 추가로 부과되는 국세입니다. 그래서 “집이 한 채 있는데 왜 두 가지 세금을 다 얘기하지?”라는 혼란이 생기기 쉽습니다.

핵심부터: 재산세는 대부분의 부동산 보유자에게 먼저 부과되는 기본 보유세이고, 종부세는 일정 공제금액을 넘는 주택·토지를 가진 사람에게 추가로 붙는 세금입니다. 둘 다 보유세이지만, 과세 방식·납부처·납부 시기가 다릅니다.

재산세와 종부세, 가장 큰 차이는 무엇일까?

1. 재산세는 지방세

재산세는 주택, 토지, 건축물 등을 가진 사람에게 부과되는 지방세입니다. 보통 주택 보유자라면 가장 먼저 접하는 보유세가 재산세입니다. 납부는 위택스나 지방자치단체 고지서를 통해 진행합니다.

2. 종부세는 국세

종합부동산세는 재산세 과세대상 주택·토지를 전국 단위로 합산한 뒤, 공제금액을 넘는 경우 초과분에 대해 추가로 부과되는 국세입니다. 즉, 재산세를 낸다고 끝나는 것이 아니라 일정 기준을 넘으면 종부세가 한 번 더 나올 수 있습니다.

과세기준일은 둘 다 6월 1일

재산세와 종부세 모두 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 그래서 실제 거주 기간보다 “6월 1일 현재 누가 소유자인가”가 중요합니다. 6월 2일에 매수했다면 그 해 재산세는 보통 전 소유자가 부담하게 됩니다.

재산세는 어떻게 부과될까?

1. 주택 재산세의 기본 구조

주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 일반 주택의 공정시장가액비율은 60%입니다. 표준세율은 과세표준 기준으로 6천만원 이하 0.1%, 6천만원 초과 1억5천만원 이하 0.15%, 1억5천만원 초과 3억원 이하 0.25%, 3억원 초과 0.4%입니다.

2. 1세대 1주택 특례

공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 일반 세율보다 낮은 특례세율을 적용받습니다. 과세표준 6천만원 이하 0.05%, 6천만원 초과 1억5천만원 이하 0.1%, 1억5천만원 초과 3억원 이하 0.2%, 3억원 초과 0.35% 구조입니다.

3. 2026년 1세대 1주택 공정시장가액비율은 아직 확인이 필요

2025년에는 1세대 1주택에 대해 공시가격 구간별 43%·44%·45%의 공정시장가액비율 특례가 적용됐고, 정부는 2026년에도 같은 비율을 유지하는 시행령 개정안을 입법예고했습니다. 다만 현재 시점에서는 최종 시행 여부를 고지 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.

4. 지방교육세와 도시지역분도 함께 볼 것

주택 재산세 고지서에는 재산세 본세만 있는 것이 아닙니다. 보통 지방교육세는 재산세 본세의 20%, 도시지역 안의 주택은 도시지역분이 과세표준의 0.14% 추가로 붙을 수 있어 실제 납부액은 본세보다 더 커집니다.

재산세 납부 시기

주택분 재산세는 보통 7월과 9월에 절반씩 부과됩니다. 다만 해당 연도 주택분 재산세 세액이 20만원 이하이면 7월에 한꺼번에 고지될 수 있습니다. 건축물은 7월, 토지는 9월이 기본입니다.

종부세는 언제부터 나오나?

1. 주택분 종부세 기준

주택분 종부세는 전국 합산 주택 공시가격에서 일반은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원을 공제한 뒤 남는 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산합니다. 그래서 1세대 1주택자는 공시가격 합계가 12억원을 넘어야 종부세 대상이 되는 구조입니다.

2. 토지분 종부세 기준

토지도 종부세 대상이 될 수 있습니다. 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원 공제를 넘는 경우 과세될 수 있습니다.

3. 주택분 종부세 세율

개인 기준으로 2주택 이하는 0.5%~2.7%, 3주택 이상은 0.5%~5.0% 누진세율이 적용됩니다. 즉 같은 종부세라도 보유 주택 수에 따라 세율 구조가 달라집니다.

4. 1세대 1주택자 세액공제

1세대 1주택자는 연령 공제와 보유기간 공제를 받을 수 있습니다. 연령별 공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 보유기간 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이며, 두 공제의 합계는 최대 80%까지 가능합니다.

5. 농어촌특별세도 함께 본다

종부세를 내는 경우에는 보통 납부할 종부세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 부담하게 됩니다. 따라서 실제 체감 부담은 종부세 본세만 보면 안 됩니다.

종부세 납부 시기

종부세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 납부세액이 일정 금액을 넘으면 분납도 가능하며, 농어촌특별세는 종부세 분납 비율에 따라 함께 분납할 수 있습니다.

실제로는 어떻게 이해하면 쉬울까?

• 재산세: 대부분의 보유자가 먼저 내는 기본 보유세
• 종부세: 일정 기준을 넘는 경우 추가로 붙는 국세
• 보유세 총액: 재산세 + 지방교육세 + 도시지역분 + 종부세 + 농어촌특별세까지 봐야 함

실수 줄이는 체크리스트

1. 과세기준일 6월 1일 현재 소유자인지 확인
2. 공시가격이 얼마인지 먼저 확인
3. 1세대 1주택 특례 대상인지 점검
4. 재산세는 7월·9월, 종부세는 12월 납기를 구분
5. 종부세는 농어촌특별세까지 포함해 실제 부담을 보기

공식 확인 링크

• 국세청 종합부동산세 안내
• 국세청 종합부동산세 계산 안내
• 국세청 종부세 납부기간 안내
• 서울시 재산세 안내
• 정부24
• 위택스

자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 집 한 채만 있어도 종부세가 나오나요?

그럴 수도 있지만 항상 그런 것은 아닙니다. 1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계에서 12억원을 공제한 뒤 남는 금액이 있어야 종부세 대상이 됩니다.

Q2. 재산세와 종부세는 같은 날 같이 내나요?

아닙니다. 재산세는 보통 7월과 9월, 종부세는 12월 1일~15일 납부가 기본입니다.

Q3. 재산세 고지서 금액이 생각보다 큰 이유는 뭔가요?

재산세 본세 외에 지방교육세와 도시지역분이 함께 붙을 수 있기 때문입니다.

Q4. 종부세는 재산세를 이미 냈는데 또 내는 건가요?

개념상 그렇습니다. 재산세를 먼저 내고, 전국 합산 기준이 공제금액을 넘으면 초과분에 대해 종부세가 추가로 부과되는 구조입니다.

Q5. 계산기 결과와 실제 고지서가 다를 수 있나요?

네. 세부담상한, 감면, 합산배제, 공동명의 특례, 납부유예 등 실제 고지서에만 반영되는 요소가 있기 때문입니다.

2026년 기준 · 간편 추정

재산세·종부세 계산기

주택 재산세, 주택분 종합부동산세, 보유세 합계를 간편하게 추정합니다.